租鋪注意10大重點 教你揀鋪要點、租鋪支出、簽約程序！

近年市道復甦，無論你是已經有網店，正準備擴展業務，又或者是想要在新年展開新事業，第一次租鋪營業，首先都需要理解租鋪到底是如何運作！這篇文章就為你介紹租鋪的基礎流程，釐清租鋪過程中可能出現的成本與風險，並講解10個租鋪常有的十個問題及拆解方法！

租鋪簡單流程

租鋪說易不易，說難也不算難。一般來講，可以概括歸納成幾個步驟：

1. 找地產經紀或者代理查詢臨近租盤，或者到心儀地點視察有沒有空置鋪位。

2. 約同地產經紀到鋪位，實際觀察鋪位的地區、地段、人流、鄰近鋪位，了解鋪位提供的配套及商鋪用途的限制是否適合業務需求。

3.  選定鋪位後，與業主聯絡並商量租約內容，例如租約期、租金、免租期、交吉日期、續租條文、續租權及提早解約的條款，同時確認雜費的責任，如差餉、管理費、水電費、互聯網費及維修物業的費用。

4. 雙方確定簽約內容及簽約日期後，到律師樓簽約，完成租鋪流程。

如果你是經由地產代理代為處理，有專業經紀跟進，可能出現的問題就較少。不過，為了保障商戶的權益，商戶最好還是對租鋪的一些基礎須知和常見問題有所認識。

問題1：樓上鋪／地鋪／商場鋪  揀邊樣最好？

問題1：樓上鋪／地鋪／商場鋪  揀邊樣最好？
開鋪之前，首先當然要考慮適合業務的鋪位類型。在預算不足的情況下，開網鋪也是一種方法，不過開實體鋪也有開實體鋪的好處。實體鋪讓店家直接面對客人，理解客人的喜好；還可以借助實體店鋪的地段人流帶動生客消費。一般來講，在香港最常見的租鋪類型，包括街鋪、樓上鋪與商場鋪。

街鋪
✅ 吸盡街道人流，招攬生客
✅ 適合食肆、零食、服裝零售、飲品店等行業。

❌ 街鋪的租金相對昂貴

商場鋪
✅ 大型商場鋪由保安公司管理，同時有冷氣支援
✅ 人流毫不遜色於地鋪
✅ 受惠於商場的市場定位：商場的店鋪亦可能受惠於商場的人流及市場定位、商場的推廣計劃，讓商戶受商場主題的協同效應帶動顧客，例如黃金電腦商場、旺角電腦中心、灣仔電腦城等等就專做電子產品，就適合同樣是做電子產品零售的商戶。

❌ 受限於商場的營業時間，無法二十四小時營業。
❌ 大型商場或因應商戶的業務或規模不符合商場品牌定位而拒絕租鋪。

樓上鋪
✅ 租金相對便宜
✅ 樓上鋪的面積一般較地鋪大和實用
✅ 適合同時經營網店及實體店的商戶

❌ 沒有穩定的人流

問題２：租鋪前要視察地區、位置同人流？

租鋪之前，商戶亦應該先去現地觀察。租鋪注意鋪位附近的人流、地點及地區。

租鋪注意人流多寡和周圍環境。鋪位周圍人流多就當然越好，靠近港鐵站、學校、屋苑、食肆等就更為吃香。除此之外亦需要注意鋪位附近有沒有工程、噪音、垃圾場及類近業務的商鋪，確認競爭多寡。

另外，地區的客源也可能會影響租鋪選擇。在屋苑居多的地區，例如長沙灣、彩虹、觀塘等地區開店，自然會比較多做街坊生意，可能就會較為適用某些業務種類，例如日用品零售、小吃店、餐廳、家品店、藥房等等。反過來講，在銅鑼灣、上環、金鐘、中環等地段住宅較少，人流多為旅客或者是週六日前來購物的香港人，就可能會適合主打旅客生意的高級時裝平台、珠寶、昂貴的電子產品。

問題3：單位配套有什麼？包括露台和洗手間嗎？

店鋪配套亦可以影響決定，例如廁所。部分店鋪內可能本身就沒有廁所，對租客就很不方便。如果你是經營飲食業，每次都要顧客出門去公廁或者去共用的廁所，也會對顧客造成不便。

當然，就算你看到了單位內有廁座，也不代表那個就是廁所。某些業主為了矇騙租客，可能會隨便安裝一個廁座就當成是廁所，但實際上廁座並沒有正確接駁到污水渠。又有部分商鋪的廁所，沒有劃分男廁女廁，對於租戶就非常麻煩。租鋪注意到這些小細節，或者就可以減少許多裝修時的問題。

問題4：單位內的建築物有沒有僭建問題？

根據定義，僭建泛指任何未經建築事務監督批准及同意，不符合法例的小規模建築工程。

最常見的僭建包括外置於外牆的冷氣機、冷氣機架、鐵籠、簷篷、招牌、懸掛在牆外的電視顯示屏幕、將外牆牆身改造成落地大玻璃、或者未有被正確接駁的污水渠。某些地鋪可能本身在圖則上屬於露天地段，但陰差陽錯之下因為僭建而無法申請營業牌照。

假如承租店鋪後遭屋宇署追討須清拆僭建物，作為租戶同樣大受影響。輕則會因為清拆僭建工程短期之內無法營業，重則可能導致租的鋪頭大小與實際在合約寫的鋪頭大小不一，或因為店內有僭建無法申請牌照而需賠錢提早解約。

要避免上述意外，最簡單的自保方法，其實就是透過土地註冊處查冊，確保心儀店鋪並無僭建物。除此之外，在租鋪或者是頂手商鋪時，你也可以考慮聘請驗樓師傅協助查察。

問題5：你心儀的鋪位適用你的業務嗎？

並不是所有鋪頭都適合做任何種類的生意。最常見的是，某些店鋪本身就不適合開飲食業，因為店內可能不符合消防條例。即使鍾情地段，亦可能需要花費不少成本重新鋪設各種設備。

另一個需要提及的情況為頂手業務，並付頂手費——頂手費意思即在簽訂租約時候，租客額外支付與租約，從而使用鋪內已有的設備爐具等。頂手費意思旨在惠及租客，但卻可能會演變成有反效果。例如你頂手一家食肆，頂手過後才發現原有業務的牌照和你目標的食肆相差太多，你就需要在頂手費以外重新購買或者增設合規格的爐具。

問題6：你知道同區的租金水平嗎？

租鋪時，租客除了應該先閱讀合約，確認租金水平，還應該在租鋪注意兩件事。

首先是鋪位的間隔是否三尖八角、存在難以使用的露台或陽台、浪費實用面積的厚寬隔牆等。少部分不良業主有機會將部分不屬於租客的公共空間，例如機械房、升降機及公共空間範圍均納入鋪位面積內。

另一個租戶應該確認的，就是同區鋪位的租金。正所謂貨比三家，比較同區市價，避免落入地產代理及業主的花言巧語當中，才是最為正確的選擇。

問題7：你知道租鋪的業主有什麼背景嗎？

租客應盡量了解業主的背景。小部分小業主放租純粹為了賺租金，屬炒家心態。就算是承租大商場的鋪位，亦可能會出現發展商靠劏鋪賺取租客租金，根本無心發展商場業務的情況。租鋪之前，先了解放租業主的背景有助避免配套不良的黑心鋪位。

問題8：你租的鋪位符合消防條例嗎？

根據香港法例，所有商業處所或正在成為商業處所的商業建築物，都需要符合香港政府的《消防安全(商業處所)條例簡介》，以向使用者及訪客提供安全的防火保障。違反條例者，最高可被罰款二萬五千元。

大多大廈或商場本來已配備合規格的防火設施，假如你打算從事餐飲業，對防火設備需要符合較高的法規要求，事前宜聘請專業的發牌顧問查看及協助申請。

問題9：你租的鋪位有沒有裝修限制？

在計劃商鋪裝修的過程中，你可能會遇到兩個問題。

第一個問題是，業主可能會不批准某部分的裝修。例如，如果你的商鋪裝修會改動格局、拆走並改建房間、興建或者拆除非主力牆的間隔牆，某些業主就可能會在租務條約內列明不接受。

大商場為了保持商場主題的連貫性，管理處有可能要求你的商鋪按照商場的主題或氣氛設計室內裝修。同時為顧慮其他商戶，在商場內進行裝修工程，其施工時間與及噪音規格等都有較嚴格的要求。

問題10：免租期幾耐？

在租鋪成立之後，商戶首先就要為商鋪裝修。裝修期間因為沒有辦法做生意，因此大部分業主都會列明有一定的免租期，豁免租金。實際的免租期幾耐？雖然法例沒有規定業主需要給出免租期，不過不少業主一般會為了吸引租客，會給出最少兩個星期的免租期；而如果是淡季，免租期還有可能會更長。免租期完結後，租期就正式開始生效。

計算租鋪潛在開支 免超出預算

上面提及過在10個租鋪注意事項，也提出了不少解決方法。實際上在香港開鋪做生意，到底又有什麼具體而且仔細的成本？下面讓我們來看看這個表單，確認一下吧：

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